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  现代社会,我国经济快速发展,城市化建设加快,我国的房价也随着经济发展在稳步上升。对于很多普通居民来说,城市的房价太高了,有些不能承受的,就会去往农村购买房产,这就是小产权房的由来。那么小产权房买卖合同有效的吗?现在,极速5分快3官方小编就来为大家答疑解惑。

  一、小产权房买卖合同有效的吗

  小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。

  1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

  2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理小产权房买卖合同有效的吗

  二、购买小产权房面临法律风险

  1、无法取得房屋使用权:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

  2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

  3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

  4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

  5、可能被强制拆除或没收:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。例如:2012年6月至2013年11

  月,北京共清理认定83个“小产权房”项目,涉及土地面积5000亩,总建筑面积约381万平方米,其中,7个小产权房项目已全部拆除,8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日,广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓,拆除面积超过2万平方米。

  三、认定小产权房买卖合同无效的理由

  1、农村集体所有土地的使用权不得流转

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义,这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义,小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移,而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

  2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

  小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖,这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地,在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员,这是一个严格的身份限制,是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利,而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份,也就不能取得宅基地使用权,小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

  3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

  关于小产权房问题,国务院等国家有关部门出台过许多相关规定,比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》,国土资源部发[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》,2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》,2008年1月,国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等,都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现,但它们代表了国家的政策导向,而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证,房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出,小产权房买卖合同应当是无效的。

  以上就是极速5分快3官方小编为您整理的小产权房买卖合同有效的吗的相关内容。综上,小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。希望我的回答会对你的疑惑有所帮助,如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们极速5分快3官方的律师。

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